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新房地产税征收的几点思考和建议

 

    新房地产税的立法工作据说已经进入程序,北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,“本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。” 不少专家学者的建议和方案也很多。本文就“居民个人用房----住宅”的房地产税的设置与开征做一探讨,企业生产经营用房及商铺等房屋的税收设置不在此文研讨范围。

一、新房地产税开征的目的和意义

    一个税种的设立和开征,要有准确的定位。新房地产税是为增加财政收入而全面对居民房屋征税?还是作为收入分配调节手段,调节社会财富分配、促进社会不动产的合理配置?这都需要政策制定之初就有明确的定位。笔者认为,新的房地产税应该作为调节社会收入分配的一个税种,长期来看,可以作为地方政府的财政收入的一个固定来源,短期来看,能够促进房地产市场的健康发展,避免房地产市场过度炒作。住宅房屋等资产,一定范围内可以作为国民的财产投资项目,但应避免成为投机的市场,应用税收政策予以调控,是切实可行的策略之一。因此,新房地产税的开征,主要目的是通过税收政策的调节,让占有房地产多的人交税,占有越多,交税越多。这样就可以一方面抑制住房上的奢侈性消费,为社会节约住房资源和土地资源。另一方面还可以抑制房地产的投机行为。

    房地产税是对依附于土地上的固定建筑物---房屋,一并设置开征的一个税种,从世界各国来看,大多就是为地方政府提供最主要的财政收入。因此,必须明确房地产税就是一个财产税,是地方政府的财政收入的来源之一,房地产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。原国家税务总局副局长许善达曾表示,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征,规模也远不及私有制下的房产税规模大小。因此,新房地产税开征后对财政收入的增加幅度,不应作较大考虑。

二、房地产税怎么设置,征收对象及免征额。

    从目前已经在征收的“房产税及土地使用税”的情况来看,很不理想,征收难度和征收成本都相当大。信用体系不健全,财产信息平台共享差等等,都制约了“房产税及土地使用税”的征收效果。基层税务机关的征收人员难以找到房产的实际所有人,缺乏强力征收手段,有的地区税收成本甚至和税收收入相当。

    鉴于已有的房产税征收经验,笔者建议新的房地产税征收对象为“拥有房地产产权的个人”。以居民个人为主体,不要以“家庭”为单位来计算。理由如下:一项政策的制定和实施,要有充分的提前量,尽量避免由于政策的漏洞,造成人为的社会矛盾和人伦乱象。如由于XX政策等因素,造成不少城市“人为离婚”剧增,不少高龄老人也加入离婚行列,由此造成的社会乱象,到头来,还是会责怪到政府的政策制定,影响了社会的稳定。所以,新的房地产税,纳税人设为“个人”比较适宜。比如:房地产税的免征额假设为100平方米,居民个人拥有100平米以内的住房,是不用纳税的,一个家庭,如两夫妻带2个小孩为例,两个大人拥有的免税面积为200平米(小孩在18岁或16岁以前,属于被监护范畴,可以以法律或条例规定,不允许本人购置或持有不动产,不纳入免税范畴),这样,在全国范围内,允许居民拥有一定的不动产挪腾空间,以一套房70平米计算,一个家庭可以拥有2至3套不用纳税的房屋,这对我国居民的实际使用房屋情况,是比较适宜的,也有利于居民财产的配置和社会稳定。超出了这个范围,即使税率设置高一点,也会得到全社会的支持!

三、房地产税的征收环节。

    新的房地产税怎么征收?这是一个较大的难题,笔者认为,只有在全国范围内,所有房地产信息共享一个平台,依据关键词:姓名+身份证号,可以查询任何一个人的不动产信息。并将以上信息同步导入税务系统的“金三、金四”系统,自动生成应纳税系列基础资料,才有可能促进房地产税的征缴。

    房地产税的纳税,应由居民个人自行申报,组成“家庭”的,可以提供家庭组成证明,如户口簿、结婚证等,组合申报。在不同城市拥有住房的居民,可以自行选择免税的住房(或以户籍所在地优先),选择另外纳税的住房。一旦申报纳税信息成功,也将反馈回全国共享的房地产信息平台,标记年度已纳税标志。对应纳税而未申报纳税的,将进入全国诚信黑名单体系,在多个环节在全国予以限制其行为,如:禁止出境、乘坐飞机、动车、高铁、轮船、贷款、参股企业、入住三星以上酒店等。对违规办理以上业务的企业,将予以严惩。对于长期的“老赖”等,将在适当的公共场所,公告其欠税信息。总之,在宽免税的基础上,不纳税是不得人心的行为,严惩将得到全社会的大力支持,逃税将四面楚歌,为人不齿,这也为房地产税的征收营造了一个良好的社会环境。

四、房地产税的税率或税额设定。

    鉴于免税范围较宽,基本上可以满足国人的财产配置,所以纳税部分的税率或税额的设置,可以用递进档次,强力征收。对于超出基本部分较高的,甚至可以加倍征收。笔者建议可以仿照目前“土地使用税”的增收方式,设定不同面积对应不同税额的方式,比如:

单位:平方米

50 及以内

100及以内

150及以内

200及以内

200以上

10元/平米

20元/平米

40元/平米

80元/平米

160元/平米

 

   当然,具体的税额标准,可以由所在省人民政府划定,报国务院备案,按照东部、中部、西部的不同经济地区的实际情况,区别设定,但一定要纳入全国统筹考虑,避免地方之间新的不衡竞争。

    以上是笔者对房地产税的设置与征收的几点思考和建议,不妥之处,欢迎大家共同探讨。

 

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